CAM BALKON YAPTIRANLAR DİKKAT! “KENDİ BALKONUM” DEMEK YETMİYOR

CAM BALKON YAPTIRANLAR DİKKAT! “KENDİ BALKONUM” DEMEK YETMİYOR

“Kendi balkonum” diyerek yaptırılan cam balkon, komşuların itirazı ve dava konusu olabilir. Yargıtay’ın son yıllardaki kararlarında, gerekli şartlar sağlanmadan yapılan balkon kapatmalarının sökülerek eski hale getirilmesine hükmedilebiliyor.

Bahar ve yaz aylarında balkonlarını daha kullanışlı hale getirmek isteyen vatandaşların tercih ettiği cam balkon uygulamaları, apartman ve site yönetimleriyle kat malikleri arasında hukuki uyuşmazlıklara da neden olabiliyor.

Yargıtay’ın konuya ilişkin kararlarında ise yalnızca cam balkonun yapılmış olması değil; binanın onaylı mimari projesi, yönetim planı, kat malikleri tarafından alınan kararlar ve yapılan uygulamanın binanın dış görünüşüne ve ortak alanlara etkisi birlikte değerlendiriliyor.

YARGITAY: “CAMDAN YAPILMASI SONUCU DEĞİŞTİRMİYOR”

Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 15 Şubat 2026 tarihli, 2025/6244 Esas, 2026/2299 Karar sayılı kararına ilişkin yayımlanan kararda, balkona yapılan sistemin sabit eser niteliğinde olduğu ve gerekli yazılı rıza bulunmadan gerçekleştirilen uygulamanın hukuka uygun kabul edilemeyeceği belirtildi.

Kararda; kullanılan malzemenin şeffaf cam olması, uygulamanın birkaç parçadan oluşması, binanın statiğini etkilememesi veya çevreye zarar vermemesi gibi unsurların tek başına sonucu değiştirmeyeceği değerlendirildi.

Başka bir ifadeyle, “Cam balkon hafif, binaya zarar vermiyor” şeklindeki savunma tek başına yeterli olmayabiliyor.

4/5 YAZILI RIZA NEDEN ÖNEMLİ?

Uyuşmazlıkların temelinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi bulunuyor.

Yargıtay’ın yerleşik kararlarında, ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak belirli nitelikteki değişiklikler bakımından kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranıyor.

Yargıtay’ın daha önceki kararlarında da balkonların kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadan kapatılması halinde eski hale getirme yönünde kararlar verildiği görülüyor.

Ancak burada önemli bir ayrıntı var:

Her cam balkon uyuşmazlığında “otomatik olarak yüzde 80 yeterlidir” demek de doğru değil.

Çünkü balkonun odaya dahil edilmesi, duvarın kaldırılması veya mimari projenin esaslı biçimde değiştirilmesi gibi daha kapsamlı müdahalelerde farklı hukuki sonuçlar ortaya çıkabiliyor.

YÖNETİM “CAM BALKON YAPILABİLİR” DEDİYSE HER SİSTEM YAPILABİLİR Mİ?

Hayır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2024/1671 Esas, 2024/5540 Karar sayılı dosyası bu açıdan dikkat çekici.

Dosyada site yönetim planında balkonların, yönetim kurulunun hazırlayacağı tip projeye uygun olarak kapatılması öngörülüyordu. Yönetim de balkonların dış görünüşü bozulmasın diye saydam cam ve sürgülü sistem kullanılmasına karar vermişti.

Ancak bir malik, belirlenen sistem yerine katlanır cam balkon yaptırdı.

Uyuşmazlık da tam burada çıktı. Yani yönetimin “cam balkon yapılabilir” şeklindeki kararının, her türlü cam balkon sistemine otomatik olarak izin verdiği kabul edilmedi.

2026’DA BİR BAŞKA YARGITAY KARARI DA GÜNDEMDE

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 23 Mart 2026 tarihli, 2025/9752 Esas, 2026/4725 Karar sayılı kararında da teras balkonun projeye aykırı biçimde kapatılması ve ortak alana yönelik müdahaleler ele alındı.

Dosyada site yönetiminin belirli şartlarla balkonların cam balkon yapılmasına izin veren bir kararı bulunmasına rağmen, malik tarafından bu kararın sınırlarını aşan uygulamalar gerçekleştirildiği belirtildi.

Yargıtay, projeye aykırı müdahalelerin bulunduğu yönündeki değerlendirmeyi esas itibarıyla yerinde buldu. Ancak mahkeme kararında eski hale getirmenin nasıl yapılacağının açık ve uygulanabilir biçimde gösterilmemesi nedeniyle bu yönden bozma kararı verdi.

Bu karar da önemli bir noktayı ortaya koyuyor:

Sadece “cam balkon yapılabilir” şeklindeki genel bir izin yeterli olmayabilir; yapılan uygulamanın alınan karara ve belirlenen sisteme uygun olması gerekiyor.

“BİZİM BİNADA HERKES YAPTIRDI” SAVUNMASI KURTARIR MI?

Her zaman değil.

Bir binada daha önce başkalarının da projeye aykırı uygulama yapmış olması, yeni yapılan uygulamayı otomatik olarak hukuka uygun hale getirmiyor.

Dolayısıyla “üst kattaki de yaptırdı”, “alt komşunun da cam balkonu var” veya “binanın yüzde 90’ında bulunuyor” şeklindeki savunmalar tek başına hukuki güvence sağlamıyor.

CAM BALKON YAPTIRMADAN ÖNCE NE YAPILMALI?

Uzmanlara göre vatandaşların sonradan söküm ve dava riskiyle karşılaşmaması için işlemden önce şu belgeleri kontrol etmesi büyük önem taşıyor:

1. Binanın belediyede bulunan onaylı mimari projesi incelenmeli.

2. Tapuya şerh edilmiş yönetim planı kontrol edilmeli.

3. Daha önce kat malikleri kurulunda cam balkonla ilgili alınmış karar olup olmadığı araştırılmalı.

4. Alınmış bir karar varsa, yaptırılacak sistemin bu kararda belirtilen modele ve şartlara uygun olup olmadığı kontrol edilmeli.

5. Gerekli yazılı rızalar alınmadan uygulamaya başlanmamalı.

6. Kiracıların ise yalnızca ev sahibinden izin almasının yeterli olmadığı; apartman/site bakımından gerekli kurallara da uyulması gerektiği unutulmamalı.

SONUÇ: “KENDİ BALKONUM” DEMEK TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL

Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde ortaya çıkan tablo şu:

Cam balkon yaptırmak başlı başına yasak değil. Ancak kişinin kendi bağımsız bölümünde bulunması, balkonda istediği değişikliği hiçbir koşula bağlı olmadan yapabileceği anlamına da gelmiyor.

Özellikle binanın dış görünüşünü, mimari projesini veya ortak alan niteliğindeki unsurlarını etkileyen uygulamalarda Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, mimari proje ve kat malikleri kararlarının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Aksi halde bugün binaya takılan cam balkon, yarın bir “eski hale getirme” davasının konusu olabilir.

Vatandaş açısından en güvenli yol ise oldukça basit:

Önce projeyi ve yönetim planını kontrol et, gerekli yazılı onayı al, sonra cam balkonu yaptır.